Anticipos de Vivienda y Concurso de Acreedores: el Tribunal Supremo Unifica el Dies ad Quem del Devengo de Intereses
Históricamente, los tribunales han aplicado criterios dispares sobre el devengo de intereses en reclamaciones de cantidades anticipadas para viviendas: mientras algunas Audiencias Provinciales entendían que el devengo de intereses debía cesar en la fecha de declaración de concurso, otras lo extendían hasta la restitución efectiva al comprador, amparadas en la tutela reforzada de la Ley 57/1968, aplicable a los contratos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 2016, conforme a su régimen transitorio tras la entrada en vigor de la Ley 20/2015.
La declaración concursal de la promotora no siempre clausura las obligaciones económicas del deudor, y el Tribunal Supremo ha puesto fin a esa incertidumbre. En sus Sentencias de la Sala Primera 1525/2025 y 1526/2025, ambas de 30 de octubre de 2025, el Alto Tribunal fija doctrina clara: los intereses legales deben devengarse hasta el pago efectivo de las cantidades anticipadas, sin que el auto de declaración de concurso actúe como límite automático.
Esta resolución no solo refuerza la protección al comprador, aislándolo del riesgo de insolvencia del promotor, sino que impacta significativamente en procedimientos concursales inmobiliarios pendientes: acrecienta las cuantías reclamables frente a entidades garantes y obliga a administraciones concursales y entidades financieras a recalcular estrategias y provisiones.
El Escenario de Conflicto
A lo largo del tiempo, las reclamaciones por cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas que nunca llegaron a entregarse se han visto condicionadas por un debate técnico de enorme trascendencia: la determinación del dies ad quem del devengo de los intereses legales previstos en el artículo 7 de la Ley 57/1968.
Cuando la promotora caía en concurso de acreedores, entidades financieras y avalistas invocaban sistemáticamente el artículo 59 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC), en su redacción vigente tras la Ley 16/2022, para sostener que el devengo de intereses quedaba automáticamente suspendido desde la fecha del auto declarativo. Bajo esta tesis, si la obligación restitutoria nacía del incumplimiento de una deudora insolvente y el derecho concursal persigue contener el pasivo para preservar la par condicio creditorum, permitir que los intereses siguieran devengándose alteraría el equilibrio de la masa activa. El concurso se configuraría así como un hito de cierre temporal que fijaría definitivamente el alcance económico de la deuda.
Sin embargo, esta interpretación chocaba frontalmente con la finalidad protectora de la Ley 57/1968, concebida para salvaguardar al comprador de vivienda frente al riesgo de insolvencia del promotor mediante avales o seguros de carácter autónomo y acción directa frente a la entidad garante. La tensión entre ambos regímenes normativos dio lugar a una doctrina fragmentada y contradictoria, con resoluciones dispares de las Audiencias Provinciales ante supuestos fácticos sustancialmente idénticos. En este contexto de inseguridad jurídica se encuadra la intervención del Tribunal Supremo, llamado a determinar si la declaración de concurso podía operar como límite del devengo de intereses en perjuicio del adquirente.
El Criterio del Tribunal Supremo: STS 1525/2025 y 1526/2025
Las Sentencias 1525/2025 y 1526/2025, dictadas por la Sala Primera del Tribunal Supremo, ambas el 30 de octubre de 2025, afrontan de manera directa el núcleo del conflicto y fijan una doctrina clara sobre el dies ad quem del devengo de los intereses legales del artículo 7 de la Ley 57/1968 en las reclamaciones de cantidades anticipadas cuando la promotora ha sido declarada en concurso de acreedores, situándolo en la fecha del pago efectivo.
El Tribunal Supremo parte de una premisa esencial: la obligación restitutoria, con inclusión de los intereses legales, no nace del concurso, sino del incumplimiento contractual y del régimen legal de protección instaurado por la Ley 57/1968, aplicable ratione temporis. Esta autonomía normativa desplaza la aplicación del régimen general del artículo 59 TRLC. El matiz resulta decisivo, pues la normativa concursal, diseñada para ordenar el pasivo del deudor concursado, no puede invadir un ámbito de tutela especial en el que la entidad garante responde directamente frente al comprador por el resarcimiento íntegro de las cantidades anticipadas.
La Sala subraya la función resarcitoria de estos intereses, orientada a compensar la privación prolongada de capitales entregados a cuenta de una vivienda que nunca llegó a entregarse. Limitar su devengo a la fecha del auto declarativo de concurso vaciaría de contenido la protección legal, trasladando al adquirente las consecuencias económicas de la insolvencia promotora. Con este razonamiento, el Tribunal Supremo rechaza expresamente los criterios seguidos por determinadas Audiencias Provinciales que habían fijado el concurso como hito final del devengo y establece una interpretación plenamente coherente con la finalidad tuitiva de la normativa sectorial.
Impacto e Implicaciones: Seguridad Jurídica y Unificación de Doctrina
La doctrina fijada por las STS 1525/2025 y 1526/2025, de 30 de octubre de 2025, tiene un impacto que trasciende el caso concreto y proyecta efectos relevantes tanto en la práctica concursal como en el ámbito de la protección del comprador de vivienda. En primer lugar, las sentencias aportan una necesaria unificación de criterio, poniendo fin a una etapa de incertidumbre derivada de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales. A partir de ahora, el dies ad quem del devengo de los intereses legales del artículo 7 de la Ley 57/1968 en este tipo de reclamaciones queda claramente identificado: la fecha del efectivo pago, y no la declaración de concurso de la promotora.
Esta claridad aporta seguridad jurídica: el pronunciamiento del Tribunal Supremo fortalece la previsibilidad de las decisiones judiciales y permite a los operadores jurídicos anticipar con mayor certeza las consecuencias económicas de estos litigios.
En segundo término, la doctrina consolida una lectura claramente pro consumatore de la Ley 57/1968, al afirmar que la insolvencia del promotor no puede operar en perjuicio del comprador que cumplió con su obligación de pago. El mensaje es inequívoco: el riesgo empresarial de la promoción inmobiliaria no se traslada al adquirente, ni siquiera cuando entra en juego el derecho concursal. Los intereses legales cumplen una función indemnizatoria que no puede quedar neutralizada por la apertura del concurso.
Por último, estas sentencias refuerzan la idea de que el derecho concursal no constituye un sistema cerrado e impermeable, sino que debe interpretarse de forma sistemática y coherente con el resto del ordenamiento jurídico, especialmente cuando concurren normas con finalidad de protección reforzada. En este sentido, el Tribunal Supremo no solo resuelve una cuestión técnica de devengo de intereses, sino que contribuye a equilibrar la relación entre concurso y tutela de los consumidores, consolidando una línea jurisprudencial que prioriza la efectividad real de los derechos reconocidos por la ley.
