La Exención Fiscal de IIVTNU e IRPF en la Venta de la Vivienda Habitual en Concurso de Acreedores
En el escenario del concurso de acreedores, una de las situaciones más delicadas y difíciles para cualquier deudor es la pérdida de su vivienda habitual. Este hecho, se agrava cuando la venta de dicha propiedad implica la imposición de nuevas cargas fiscales que pueden comprometer aún más la situación económica del deudor. En concreto, la tributación por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, y el gravamen en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por una ganancia patrimonial ficticia, han sido objeto de controversia y preocupación en la práctica concursal.
Sin embargo, dos recientes consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT) han establecido un criterio claro y alineado con el espíritu de la normativa concursal: la venta forzosa de la vivienda habitual en el concurso de acreedores puede quedar exenta de ambos impuestos, siempre que se respeten estrictamente ciertos requisitos legales. Corresponde tanto al Administrador Concursal como al abogado garantizar el cumplimiento de estas condiciones para proteger la exención fiscal y evitar la aparición de deudas tributarias que puedan frustrar la obtención del Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho (EPI).
El Concurso de Acreedores y la Transmisión de la Vivienda Habitual
El concurso de acreedores constituye una situación de profunda tensión emocional y complejidad jurídica para el deudor, especialmente cuando implica la pérdida de su vivienda habitual. La vivienda no solo tiene un valor económico, sino que representa un pilar fundamental en la vida personal y familiar, lo que aumenta significativamente la carga emocional del proceso. Legalmente, la transmisión de la vivienda en el marco del concurso se regula mediante mecanismos y requisitos específicos que buscan equilibrar los derechos del deudor con los intereses de los acreedores. La venta del inmueble puede llevarse a cabo de manera judicial o extrajudicial, estando condicionada por normas que varían según la fase del procedimiento y el tipo de concurso.
Además de la evidente carga personal y social, la transmisión de la vivienda habitual durante el concurso genera una problemática fiscal relevante. La legislación contempla la posible tributación mediante el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, que grava el supuesto incremento del valor del suelo, y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que tributa por la ganancia patrimonial que pueda surgir, incluso cuando el deudor sufre una pérdida económica efectiva. Esta doble tributación puede agravar la situación financiera del deudor y obstaculizar el objetivo principal del concurso: ofrecer una verdadera segunda oportunidad económicamente viable.
Este escenario ha suscitado un intenso debate doctrinal y jurisprudencial, ya que, para el deudor despojado de su hogar, la incurrencia en nuevas cargas fiscales no exonerables podría impedir el inicio de una vida económica renovada. Por ello, se han ido configurando criterios que permiten que, bajo ciertos requisitos y procedimientos específicos, la venta de la vivienda habitual en el concurso quede exenta de estas cargas fiscales, con el fin de proteger a los deudores más vulnerables y garantizar la efectividad de la exoneración del pasivo insatisfecho y los derechos fundamentales en juego.
Marco Legal y Administrativo: La Confirmación de la Exención Fiscal
Las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT), V393-2025 y V531-2025, ambas fechadas en marzo de 2025, han aclarado y consolidado la interpretación oficial respecto a la aplicación de la exención fiscal en la venta de la vivienda habitual en el marco del concurso de acreedores.
La consulta V393-2025 reafirma que la exención en el IRPF y en el impuesto sobre plusvalía municipal (IIVTNU) se aplica cuando la transmisión se realiza como parte de un procedimiento de ejecución judicial, incluyendo los procesos enmarcados en un concurso. La DGT interpreta que, en estos casos, la venta de la vivienda habitual puede beneficiarse de la exención siempre que se cumplan ciertos requisitos, sin que sea necesario que la operación sea una dación en pago o que el préstamo hipotecario se haya destinado expresamente a la adquisición de la vivienda. Además, considera que el procedimiento concursal, aunque no sea una ejecución hipotecaria individual, tiene carácter de ejecución colectiva y judicial, por lo que las normas de exención aplicables en ejecuciones hipotecarias pueden extenderse a estas ventas.
Por su parte, la consulta V531-2025 ratifica que la venta de la vivienda habitual en el contexto del concurso puede estar exenta de tributación en IRPF, siempre que se ajusten a los requisitos del artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF. No se exige que la transmisión sea una dación en pago ni que el préstamo garantizado se haya destinado específicamente a la compra de la vivienda, sino que basta con que la venta se realice en el marco del concurso y que no existan otros medios para evitar la venta, como acuerdos extrajudiciales o refinanciaciones judicialmente homologadas.
En conclusión, ambas consultas ofrecen un respaldo muy sólido a que la venta de la vivienda habitual en el concurso de acreedores puede beneficiarse de la exención en IRPF y en plusvalía municipal, siempre que se respeten los requisitos establecidos, favoreciendo a los deudores y reforzando la protección jurídica y fiscal en estos procedimientos.
Requisitos Esenciales para la Exención Fiscal
Para que la venta de la vivienda habitual dentro del concurso de acreedores quede exenta del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), deben cumplirse estrictamente los siguientes requisitos, que se derivan de las recientes consultas vinculantes y de la normativa aplicable:
- Naturaleza del Inmueble: El inmueble transmitido debe tener la consideración de vivienda habitual en el momento de la venta o haberla tenido en cualquiera de los dos años anteriores a la transmisión. Este criterio garantiza que la exención se aplique exclusivamente a la vivienda que realmente constituye el hogar principal del deudor o lo ha sido en un pasado reciente.
- Transmisión Forzosa: La enajenación debe producirse como parte de un procedimiento de ejecución judicial. Esto incluye expresamente modalidades como la venta forzosa mediante subasta o venta directa, dentro del marco del procedimiento concursal. La Dirección General de Tributos equipara el procedimiento concursal a una ejecución judicial colectiva a efectos fiscales, lo que justifica la aplicación de la exención en estos casos.
- Finalidad de Cancelación: La venta debe tener por objeto principal la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca constituida sobre la propia vivienda. No es necesario que el préstamo hipotecario estuviese destinado específicamente a la adquisición de la vivienda; lo crucial es que exista una garantía real sobre el inmueble y que la finalidad de la venta sea pagar ese crédito garantizado.
- Carencia de Otros Bienes: El deudor o su unidad familiar no deben disponer de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda. Este requisito refleja la situación de insolvencia y la necesidad de acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad, justificando la imposibilidad de evitar la venta forzosa.
Estos requisitos se configuran como un marco jurídico claro y objetivo que permite a los abogados y profesionales del derecho asesorar con seguridad a sus clientes en el ámbito concursal. Su cumplimiento asegura la protección fiscal del deudor vulnerable y contribuye a la efectividad del proceso concursal como mecanismo de segunda oportunidad y justicia económica.
Repercusión Práctica y la Exigencia de Justicia Fiscal
La exención del IIVTNU e IRPF en la venta de la vivienda habitual dentro del concurso de acreedores constituye una medida de justicia fiscal fundamental. Esta exención protege al deudor vulnerable de cargas impositivas adicionales que podrían agravar su situación económica, comprometiendo la eficacia del procedimiento concursal y la maximización del valor para los acreedores.
Las recientes consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos DGT han aportado la seguridad jurídica necesaria para que abogados y administradores concursales puedan aplicar esta exención confianza, siempre que se respeten los requisitos legales. Esta exención reconoce que la pérdida forzosa de la vivienda en un contexto de insolvencia honesta no debe ser objeto de imposición fiscal, garantizando así el derecho constitucional del deudor a la segunda oportunidad y la consolidación del objetivo principal de la Ley Concursal, la recuperación económica y la integración social del deudor evitando que la carga fiscal represente un castigo adicional a su situación.
En suma, se trata de un avance crucial que armoniza el sistema tributario con las necesidades reales de protección y recuperación de los deudores en procesos concursales.
