Pactos Sucesorios: Exención por Reinversión en Vivienda
Habitual tras la Consulta V1738-25
La exención por reinversión en vivienda habitual ha cobrado un protagonismo creciente en el ámbito fiscal tras la publicación de la consulta vinculante V1738-25 de la Dirección General de Tributos (DGT) en septiembre de 2025. Dicha consulta ha clarificado que la exención resulta aplicable también cuando la vivienda se adquiere mediante un pacto sucesorio de mejora con entrega de presente, ampliando significativamente el alcance de la norma y favoreciendo a los herederos en procesos de planificación patrimonial y sucesoria. En este contexto, la jurisprudencia administrativa ha marcado un hito: la Resolución del TEAC de 31 de marzo de 2025 (00/06769/2024) ha unificado criterio al establecer que esta exención no constituye una mera opción tributaria sujeta a caducidad tras la presentación de la declaración, sino un derecho subjetivo que puede ejercitarse incluso mediante rectificaciones posteriores, reforzando así la seguridad jurídica de los contribuyentes.
Marco Normativo y Consulta Vinculante V1738-25: Requisitos para la Exención
La exención por reinversión en vivienda habitual se encuentra regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF, que permite no computar como rendimiento el importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual, siempre que dicho importe se reinvierta íntegramente en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los plazos establecidos. Hasta la consulta vinculante V1738-25 de la Dirección General de Tributos, publicada en septiembre de 2025, subsistía cierta incertidumbre respecto a la aplicación de esta exención en supuestos de pactos sucesorios de mejora con entrega de presente. La DGT ha resuelto esta duda, confirmando que la exención sí procede en dichos casos, siempre que se cumplan los requisitos legales exigidos: que el adquirente ostente el pleno dominio de la vivienda y que la reinversión se efectúe dentro del plazo de dos años desde la transmisión, salvo que exista causa justificada para su ampliación.
Para que la exención resulte aplicable, es imprescindible que la vivienda adquirida sea la habitual del contribuyente, que resida en ella de forma efectiva durante al menos tres años y que la reinversión se realice con el importe total obtenido en la transmisión. La consulta V1738-25 ha destacado que la adquisición mediante pacto sucesorio con entrega de presente no constituye un obstáculo para acceder a la exención, siempre que el adquirente sea el titular efectivo del derecho de propiedad y se cumplan los demás requisitos previstos en la norma. Esta interpretación amplía significativamente el alcance de la exención, beneficiando a los herederos en procesos de planificación sucesoria y facilitando la transmisión de viviendas familiares con ventajas fiscales.
TEAC Resolución 00/06769/2024 (31/03/2025): Doctrina de Unificación de Criterio y Jurisprudencia Relevante
La Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025, ha constituido un hito en la interpretación de la exención por reinversión en vivienda habitual, al unificar el criterio administrativo sobre su naturaleza y ejercicio. El TEAC ha determinado que esta exención no se reduce a una mera opción tributaria que se pierde irrevocablemente si el contribuyente no la ejerce al presentar su autoliquidación del IRPF, sino que constituye un derecho subjetivo que puede ejercitarse incluso mediante rectificaciones posteriores, siempre que se cumplan los requisitos legales y se respete el plazo de prescripción.
Esta resolución no es un hecho aislado, sino que recoge y cristaliza una tendencia jurisprudencial ya anunciada por el Tribunal Supremo en sentencias como la STS 600/2024. El Alto Tribunal ha reiterado que la Administración no puede convertir los requisitos formales en obstáculos insalvables para el ejercicio de beneficios fiscales legítimos, reforzando así la protección de los derechos de los contribuyentes. Esta doctrina consolida la seguridad jurídica y permite la reclamación de la exención en supuestos en los que, por error o desconocimiento, no se hubiera ejercido inicialmente.
Además, el TEAC ha señalado que la exención es compatible con la transmisión de la vivienda mediante pacto sucesorio, siempre que el adquirente cumpla los requisitos de titularidad efectiva y residencia habitual, conforme a lo establecido en la consulta V1738-25 y la jurisprudencia reciente. La unificación de criterio por parte del TEAC facilita la aplicación de la exención en supuestos complejos, como los pactos sucesorios, y brinda mayor certidumbre a herederos y asesores fiscales en la planificación sucesoria y patrimonial.
Relevancia e Implicaciones Prácticas: Una Ventana de Oportunidad para el Contribuyente
La unificación de criterio por parte del TEAC y la consolidación de la doctrina del Tribunal Supremo tienen un impacto práctico decisivo para contribuyentes y asesores fiscales. La clarificación de que la exención por reinversión en vivienda habitual no se pierde irrevocablemente si no se ejerce en el momento de la autoliquidación, sino que puede reclamarse mediante rectificación posterior, abre una ventana de oportunidad para corregir errores o adaptarse a nuevas circunstancias sin renunciar a derechos legítimos.
En el ámbito de los pactos sucesorios, esta interpretación facilita la transmisión de viviendas familiares con ventajas fiscales, beneficiando especialmente a herederos que, por razones personales o patrimoniales, pueden necesitar rectificar declaraciones o solicitar la exención en momentos posteriores. Asimismo, la compatibilidad de la exención con la adquisición mediante pacto sucesorio, siempre que se cumplan los requisitos de titularidad y residencia efectiva, amplía el margen de planificación sucesoria y patrimonial, favoreciendo la continuidad familiar en la posesión de viviendas habituales.
En definitiva, la evolución jurisprudencial y administrativa en torno a esta exención refuerza la seguridad jurídica y permite a profesionales y contribuyentes abordar situaciones complejas con mayor confianza, adaptando la fiscalidad a la realidad práctica de los procesos sucesorios y patrimoniales.
