Transmisión de Activos Esenciales: Protección del Tercero Frente a la Falta de Autorización de la Junta
La transmisión de activos esenciales plantea una cuestión relevante en torno a la competencia de la junta general y a la eficacia frente a terceros de las operaciones realizadas por los administradores sin el acuerdo de la junta.
El artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital atribuye a la junta general la competencia para deliberar y acordar sobre la adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad de activos esenciales. No obstante, cuando el administrador realiza una operación de este tipo sin el acuerdo de la junta, sus efectos frente al tercero adquirente deben analizarse teniendo en cuenta la protección que el ordenamiento jurídico dispensa a quienes actúan de buena fe y sin culpa grave.
En su Sentencia 881/2026, de 9 de junio, el Tribunal Supremo aborda esta cuestión y determina que la falta de autorización de la junta no determina por sí sola la ineficacia de la operación frente al tercero. La Sala considera aplicable por analogía el artículo 234.2 LSC, aunque precisa que la protección del tercero depende de que haya actuado de buena fe y sin culpa grave.
Marco jurídico: la Competencia de la Junta General sobre los Activos Esenciales
El artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) atribuye a la junta general la competencia para deliberar y acordar sobre la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales.
La norma, introducida por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, delimita el ámbito de decisión que corresponde a la junta general y establece un límite legal y externo a las facultades representativas de los administradores cuando la operación tiene por objeto activos esenciales.
La propia norma establece una presunción de esencialidad cuando el importe de la operación supera el 25 % del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado. Este criterio cuantitativo constituye una presunción legal, pero la consideración de un activo como esencial no queda limitada a este supuesto.
La finalidad del artículo 160.f) LSC es proteger las competencias de la junta general frente a operaciones que puedan suponer una modificación o sustitución de facto del objeto social de la compañía. La enajenación de un activo esencial puede impedir que la sociedad continúe desarrollando su actividad en los términos en que venía haciéndolo.
Ahora bien, esta atribución de competencia plantea una cuestión relevante cuando el administrador realiza la operación sin el acuerdo de la junta y el negocio ya se ha celebrado con un tercero.
La LSC no contiene una previsión específica sobre los efectos frente a terceros de los actos de disposición de activos esenciales realizados por el administrador sin el correspondiente acuerdo de la junta. Es precisamente en este punto donde cobra relevancia la doctrina del Tribunal Supremo sobre la protección del tercero de buena fe y la relación entre las competencias internas de la sociedad y la seguridad del tráfico jurídico.
Sentencia 881/2026: la protección del tercero de buena fe
La sentencia 881/2026 del Tribunal Supremo resuelve un conflicto derivado de la transmisión de 38 inmuebles por Cristimar S.A. a Atamay Promotora S.L. La propia sociedad vendedora había declarado en el contrato que los inmuebles no tenían la consideración de activos esenciales y que la operación no superaba el umbral del 25 % previsto en el artículo 160.f) LSC.
Sin embargo, los tribunales de instancia consideraron que los inmuebles sí constituían activos esenciales. Se trataba del único patrimonio que constituía una fuente de ingresos para la sociedad vendedora, que después de la operación quedó sin activos, sin ingresos y con su actividad paralizada, hasta el punto de que la Audiencia Provincial consideró que la operación había supuesto una liquidación de facto de la sociedad vendedora.
La cuestión principal que llega al Tribunal Supremo consiste en determinar qué efectos produce frente al tercero la falta de autorización de la junta general cuando el administrador dispone de activos esenciales sin contar con el acuerdo correspondiente.
La Sala parte de que la competencia de la junta sobre estas operaciones constituye un límite legal y externo a las facultades representativas de los administradores. Sin embargo, considera que existe una laguna legal respecto de los efectos frente a terceros y aprecia una identidad de razón con los actos realizados por los administradores fuera del objeto social.
Por ello, el Tribunal Supremo considera aplicable por analogía el artículo 234.2 LSC, de modo que la sociedad queda obligada frente al tercero que haya actuado de buena fe y sin culpa grave.
De este modo, la falta de acuerdo de la junta sobre una operación que tenga por objeto activos esenciales no determina por sí sola la ineficacia del negocio frente al tercero, sino que la protección dependerá de que este haya actuado de buena fe y sin culpa grave, atendiendo a las circunstancias concurrentes.
La Sala destaca, además, que la situación del tercero debe valorarse atendiendo a las circunstancias concretas de cada operación. A diferencia de lo que ocurre con el objeto social, que puede conocerse a través de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil, la condición de activo esencial no resulta, con carácter general, de la publicidad registral. Por ello, el tercero debe realizar las actuaciones adecuadas, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, para asegurarse de que contrata con un administrador que actúa dentro de su ámbito de competencia.
Aunque el Tribunal Supremo reconoce esta protección general del tercero, no considera que concurra en el caso analizado. La operación tenía por objeto los 38 inmuebles que constituían el patrimonio de la sociedad vendedora y su única fuente de ingresos. El precio se fijó en 500 euros por inmueble, con un total de 19.000 euros, teniendo en cuenta las cargas existentes, y fue retenido por la compradora para hacer frente a las deudas de la vendedora. Sin embargo, la sociedad vendedora no quedó liberada de esas deudas frente a sus acreedores. Tras la transmisión, Cristimar quedó sin activos, sin ingresos y sin actividad.
Además, Alicur, entidad que administraba la compradora Atamay, había sido socia de la vendedora Cristimar hasta cinco años antes de la operación. El Tribunal Supremo valoró esta circunstancia junto con las restantes características de la operación, al considerar que dicha vinculación previa implicaba la posibilidad de acceder a una mayor información sobre la trascendencia de la enajenación que la que habría tenido un tercero completamente ajeno a la sociedad vendedora.
La Sala considera especialmente relevante que la operación dejó a la sociedad transmitente sin activos, sin ingresos y sin actividad, mientras que no quedó liberada de sus deudas frente a los acreedores, al no constar que estos hubieran consentido la sustitución del deudor. El Tribunal Supremo recuerda que, conforme al artículo 1205 del Código Civil, la asunción de deuda por un tercero no libera al deudor originario sin el consentimiento del acreedor.
El conjunto de estas circunstancias lleva al Tribunal Supremo a concluir que, en este caso concreto, no podía considerarse que la adquirente hubiera actuado de buena fe y sin culpa grave. Por ello, no resulta protegida por el artículo 234.2 LSC y le afecta la ineficacia del acto de enajenación realizado sin autorización de la junta. En consecuencia, en el fallo, el Tribunal Supremo declara la nulidad de la compraventa y condena a la adquirente a restituir las fincas transmitidas, sin que la sociedad vendedora deba restituir el precio, puesto que no llegó a percibirlo, y con la correspondiente liquidación del estado posesorio.
Implicaciones Prácticas
La Sentencia 881/2026 pone de manifiesto la necesidad de distinguir entre la competencia de la junta general y la eficacia de las operaciones frente a terceros.
Para los administradores, la sentencia confirma la importancia de identificar aquellas operaciones que, por afectar a activos esenciales, requieren el acuerdo de la junta general. La aplicación analógica del artículo 234.2 LSC no elimina las consecuencias que pueda tener para el administrador el incumplimiento de esta competencia. El Tribunal Supremo señala, en particular, que los administradores no pueden ampararse en la protección de la discrecionalidad empresarial del artículo 226 LSC frente a una actuación contraria a la ley.
Desde la perspectiva de los socios, el artículo 160.f) LSC mantiene su función de protección frente a operaciones que puedan suponer una modificación o sustitución de facto del objeto social. La eventual protección del tercero no impide que el administrador pueda responder frente a la sociedad por los daños ocasionados. En particular, el Tribunal Supremo señala que los intereses de los socios quedan protegidos mediante la posibilidad de ejercitar, en su caso, la acción social de responsabilidad cuando la actuación del administrador cause un daño a la sociedad.
Para los terceros que contratan con una sociedad, la sentencia establece que la falta de autorización de la junta no determina automáticamente la ineficacia de la operación frente al tercero. Sin embargo, tampoco pueden presumir que la operación quedará protegida en cualquier circunstancia. La buena fe y la ausencia de culpa grave deben valorarse atendiendo a las circunstancias concretas, y el tercero debe desplegar una diligencia adecuada cuando las circunstancias de la operación puedan suscitar dudas razonables sobre la existencia de una actuación del administrador fuera de su ámbito de competencia. La sentencia no establece una exigencia general de comprobación registral de la condición de activo esencial, precisamente porque dicha condición no resulta, con carácter general, de la publicidad del Registro Mercantil.
En definitiva, la Sentencia 881/2026 establece que la falta de autorización de la junta para una operación sobre activos esenciales no determina por sí sola su ineficacia frente al tercero, al resultar aplicable por analogía el artículo 234.2 LSC cuando este actúa de buena fe y sin culpa grave. En el caso enjuiciado, sin embargo, el Tribunal Supremo consideró que estas condiciones no concurrían, atendiendo al conjunto de circunstancias de la operación, y declaró la nulidad de la compraventa y la restitución de las fincas a la sociedad vendedora.
