Inmuebles Rurales como Garantía:
El Derecho a Usar Inmuebles Rurales como Garantía ante Hacienda.
En un escenario donde la liquidez de los activos se erige como argumento recurrente para denegar garantías, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha determinado que los bienes inmuebles rústicos no pueden ser excluidos como aval tributario por su mera condición de ubicación rural.
La jurisprudencia actual enfatiza que la idoneidad de una garantía debe evaluarse bajo criterios objetivos: valor económico real, capacidad de ejecución efectiva y ausencia de gravámenes limitativos. Así, cuando un inmueble rural satisface estos parámetros su rechazo carece de fundamento legal.
Este análisis profundiza en los pilares jurídicos que protegen los bienes rústicos como garantía ante Hacienda, desmontando prácticas administrativas que priorizan prejuicios sobre datos objetivos. Además, se exponen los errores recurrentes en las valoraciones, como la infravaloración sistemática de activos rurales o la omisión de pruebas específicas sobre su liquidez.
Marco Legal
La Ley General Tributaria (LGT) establece las bases de las garantías tributarias, El artículo 77 reconoce el derecho de prelación de la Administración sobre otros créditos, el artículo 78 regula la hipoteca legal tácita sobre bienes del deudor, el artículo 82 exige garantías como avales solidarios, certificados de seguro de caución o, excepcionalmente, hipotecas o prendas, para aplazamientos o fraccionamientos siempre que se justifique la imposibilidad de obtener garantías preferentes.
La LGT establece el marco general para las garantías de la deuda tributaria regulando los aspectos clave de las formas de garantía admitidas, el procedimiento para la constitución de las garantías, la ejecución de las garantías en caso de impago, la valoración de los bienes ofrecidos como garantía y la suficiencia de la garantía y su relación con la cuantía de la deuda tributaria.
El Reglamento General de Recaudación (RGRVA) detalla los criterios para aceptar garantías:
- Bienes aceptables: inmuebles urbanos y rústicos, derechos reales, valores cotizados y depósitos bancarios, siempre que su valor sea verificable y ejecutable.
- Exclusiones: bienes sin mercado líquido, como obras de arte no tasadas o participaciones en comunidades pro indiviso inferiores al 99%, pueden rechazarse salvo justificación expresa.
- Valoración objetiva: requiere tasación oficial que acredite el valor económico real, eliminando presunciones subjetivas sobre liquidez o volatilidad.
El TEAC contra la Discriminación de Inmuebles Rurales
El principio de igualdad jurídica rige este sistema, prohibiendo discriminaciones entre inmuebles urbanos y rústicos. La Instrucción 1/2023 de la Agencia Tributaria enfatiza que la idoneidad se determina por parámetros objetivos: valor económico, capacidad de ejecución y ausencia de cargas limitativas. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha respaldado esta interpretación en múltiples resoluciones, invalidando rechazos automáticos basados en la ubicación geográfica y consolidando la equiparación legal de ambos tipos de bienes.
Así, en la Resolución 06931/2023 (14 de marzo de 2024) el Tribunal Económico-Administrativo Central analizó un caso en el que un contribuyente ofreció fincas rústicas con cargas hipotecarias como garantía para suspender un procedimiento de ejecución tributaria. La Administración denegó la solicitud alegando insuficiencia económica y la existencia de gravámenes anteriores.
El TEAC invalidó esta decisión, señalando que debe considerarse el valor neto como criterio decisivo de forma que la suficiencia económica debe calcularse descontando las cargas previas del valor total del inmueble. Si el remanente cubre la deuda, incluyendo intereses y recargos, la garantía es válida. Debe existir equiparación legal entre bienes urbanos y rústicos de forma que la ubicación rural no implica menor liquidez que los urbanos. Y el criterio de doctrina consolidada que reitera resoluciones anteriores como la RG 7272/2022 de abril 2023, donde el TEAC ya invalidó exclusiones basadas en la tipología del bien.
La jurisprudencia del TEAC prohíbe expresamente la discriminación automática por naturaleza jurídica, exclusión por cargas previas y argumentos de mercado líquido, únicamente se admiten si se acreditan con pruebas específicas de estudios de mercado.
Los datos del INE respaldan que los bienes rústicos tienen capacidad de ejecución efectiva, en Cantabria se efectuaron 343 ejecuciones hipotecarias sobre fincas rústicas en 2024, y en Andalucía 244 fincas ejecutadas en 2024, confirmando que los bienes rústicos tienen una presencia significativa en los procedimientos de ejecución hipotecaria.
Criterios de Hacienda
Aunque la naturaleza rural de un inmueble no es motivo válido para rechazar su uso como garantía tributaria, existen factores objetivos que sí pueden justificar su denegación, aplicables tanto a inmuebles urbanos, como rústicos:
- Valor insuficiente: si el valor neto del inmueble tras deducir cargas existentes no cubre la deuda tributaria, los intereses y recargos.
- Cargas preferentes: la existencia de hipotecas, embargos u otros gravámenes prioritarios puede limitar la capacidad del bien para garantizar la deuda.
- Estado del inmueble: bienes en ruina, con daños estructurales graves o usos ilegales pueden ser considerados inapropiados por dificultar su enajenación inmediata en caso de impago.
- Falta de inscripción registral: la ausencia de inscripción en el Registro de la Propiedad genera incertidumbre sobre su titularidad y características legales, lo que impide verificar su idoneidad.
Beneficios para el Contribuyente
El derecho a utilizar inmuebles rurales como garantía ante Hacienda aporta ventajas estratégicas al contribuyente, optimizando su gestión fiscal y patrimonial:
– Amplia la flexibilidad en la gestión financiera al ampliar las opciones del contribuyente para cumplir con sus obligaciones tributarias sin la necesidad de enajenar otros activos y optimizando la gestión financiera.
– Al ofrecer una garantía sólida, se facilita el acceso mecanismos de alivio fiscal, como aplazamientos y fraccionamientos de pago. Los aplazamientos permiten retrasar el pago de deudas tributarias, siempre que el valor de la garantía cubra el 150% del importe adeudado, incluyendo intereses. Y el fraccionamiento posibilita dividir el pago en cuotas mensuales o trimestrales, reduciendo la presión sobre la liquidez del contribuyente.
– Protección frente a embargos ya que, al constituir una garantía válida, la Administración Tributaria prioriza la ejecución del inmueble rural en caso de incumplimiento, evitando el embargo de otros bienes esenciales como cuentas bancarias, activos productivos o bienes personales. Esto proporciona una mayor seguridad y estabilidad financiera.
